Die Pflegeheimimmobilie – Risiko oder Rendite?

Der Investitionskostensatz und seine Tücken

Mit dem Investitionskostensatz soll der Aufwand einer betriebsbereiten Pflegeimmobilie einschließlich Inventar vollständig finanziert sein: Zinsen, Tilgung und Abschreibungen oder Miete bzw. Pacht. Für die Nachhaltigkeit des Betriebs ist ein IK-Satz, der die unterschiedlichen Immobilienaufwendungen über die jahrzehntelange Lebensdauer eines Gebäudes abdeckt, zentral. Nach welchen Kriterien der IK-Satz ermittelt wird, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland in vielen Details. Für Pflegeheime in Baden-Württemberg stammen die Regelungen zur IK-Satz-Ermittlung für Bestandseinrichtungen sogar noch aus 1997 – einer Zeit, als investive Pflegeheimförderung im Land noch gang und gäbe war und die formalen Vorgaben noch über das Heimrecht des Bundes geregelt waren. ‚Im Ländle‘ gibt es ganz aktuell aber wenigstens neue Eckwerte für Pflegeheim-Neubauten.  

In Baden-Württemberg erfordert zudem die Umsetzung der LHeimBauVO bei vielen Pflegeheimen, die vor deren Inkrafttreten eröffnet wurden, die Finanzierung aktueller baulicher Anpassungen. Die Ausgangssituationen für solche strukturellen Anpassungen sind so vielfältig wie nie. Je nachdem, ob beispielsweise Fördermittel in Anspruch genommen wurden, der Betriebsträger auch Gebäudeeigentümer ist oder ob es Baukosten oberhalb der anerkennungsfähigen Höhen gab oder gibt.

In der Praxis stellen sich uns zum IK-Satz ganz unterschiedliche Fragen: Müssen wir uns aus Betreibersicht mit dem Argument „Einmal gefördert – immer gefördert“ zufriedengeben, obwohl eine investive Förderung abgeschafft wurde? Ist die Differenzierung des IK-Satzes zwischen Selbstzahlern und Sozialhilfeempfängern bei „zu hohen“, sprich nicht anerkennungsfähigen Baukosten eine generelle Lösung? Und lässt sich das Refinanzierungsrisiko indexierter Mietverträge in den Griff bekommen?

Bei unserer Tagung haben wir diese und andere aus Betreibersicht relevante Aspekte der Refinanzierung der Pflegeimmobilie beleuchtet. Die Tagung richtete sich an alle, die sich auf Trägerebene mit dem IK-Satz befassen, an Einrichtungs-/ Heimleitungen, Interessierte in den Verbänden, bei Finanzinstituten und der öffentlichen Hand.

Wir bedanken uns herzlich bei den Referentinnen und Referenten der Fachtagung für ihre interessanten Vorträge.

Referenten